- 아래 내용은 책 <운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편>에서 나온 것을 정리해본 것입니다.
- 부동산 수요 공급을 확인할 수 있는 지표, 그리고 데이터를 볼 수 있는 웹사이트가 소개되어 있습니다.
부동산 수요 확인을 위한 데이터 읽기 : 부동산지인, 아실
1. 인구 수
기본적으로 '사람'이 집에 살기 때문에 관심 지역의 인구 수 확인이 중요하다. 해당 지역의 수요를 알 수 있기 때문. 여기서는 부동산지인, 아실 두 가지 사이트를 소개한다. '부동산지인'을 통해 확인해본 서울시의 구별 인구 증감 수는 아래와 같다.
이 책에서는 인구 증감에 있어 '부동산지인' 사이트만 언급했는데, '아실'에서도 확인 가능했다. 아래와 같이 인구 수 변화의 연간 추이와 인구이동 세대 추이도 볼 수 있다. 일단 내가 사는 동네 중랑구를 검색해보니 꾸준히 인구가 줄어들고 있다.
2. 가구 수
인구 수보다 가구 수를 확인하는 것이 더욱 중요한 이유는, 4인 가구가 1인씩 살면 1인 가구 4개로, 집이 4채 필요하기 때문이다. 역시나 '부동산지인'에서 가구 수 데이터를 확인 가능하다. 내가 살고 있는 중랑구의 경우, 최근 1년 인구 수는 1,000명 정도 줄었지만 세대는 2,950 세대 증가했다. 인구도 늘고, 세대도 느는 송파구 같은 곳들은 수요가 매우 높았을 것으로 예상해볼 수 있다.
부동산 공급 파악하기 : 부동산지인, 아실, 국토교통부, 법원 경매 정보
관심 지역에 신규 주택이 얼마나 공급되는지 '공급량'도 체크해야 한다. 수요 대비 공급이 많고 그 추세가 지속된다면 매매가격이 하락할 수도 있다.
1. 향후 3년간 입주 물량
'아실'과 '부동산지인'에서 관심 지역의 향후 3년간 신규 아파트 입주 물량을 확인 가능하다. 아래 이미지는 부동산지인에서 수요/입주 물량을 확인할 수 있는 그래프.
아실에서도 '2022년 이후 보기'를 클릭하면 향후 입주 물량을 확인할 수 있다. 관심있는 구들을 모아서 그래프를 그려 주니 한 눈에 볼 수 있는 것이 장점.
2. 아파트 미분양률
그 지역의 수요와 공급을 알아볼 수 있는 지표. '국토교통부 통계누리'에서 확인. '통계마당>명칭별 통계>'마'>미분양주택현황보고'로 들어가서 파일 다운로드 가능하다. 참고로 구글에 '통계누리 미분양 주택수'만 검색해도 바로 해당 페이지로 이동 가능하다. 아래 링크로도 가능하다.
개략적인 데이터만 필요할 때는 간단하게 검색하여 확인 가능. 아래는 네*버에 '미분양주택수'를 검색했을 때 처음 나오는 화면이다.
3. 경매 낙찰가율
'대법원경매정보' 홈페이지에서 확인 가능하다. 낙찰가율은 현제 시세가 아닌 '감정가', 즉 감정평가액을 기준으로 한다. 감정평가는 경매 개시 6개월 전에 실시하기 때문에 낙찰가율(=매각가율)이 높다면 '최근 6개월간 매매 수요가 많았다', 또는 '그 기간 동안 시세가 급등했다'는 의미로 해석 가능하다. 중랑구와 송파구가 꽤나 차이가 많이 나는 동네인 건 알고 있었지만, 매각가율 데이터를 보니 확실히 차이가 와닿음.
매각가율이 대부분 100%에 가깝거나, 100%를 넘는 송파구. 최근 6개월 동안 감정평가액보다 매각가가 높았다는 뜻이며, 매매 수요가 많았다, 혹은 시세가 급등했다고 볼 수 있다.
반면 중랑구는 80%대까지 떨어져있다. 최근 6개월 간 매매수요가 줄었다고도 볼 수 있다.
이상으로, 책 <운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편>에서 소개한 부동산 수요 공급 파악 지표를 모두 소개해보았다. 나도 블로그에 정리를 하면서 실제로 사이트들에 접속해 지표를 보니 재밌기도 하고 신기하기도 하다. 부동산 투자 왕초보들에게 도움이나마 도움이 되기를 바란다.